持之前的分析报告都是运用专业术语和详实的数据以及数学公式做分析。那么现在，陆持在枯燥乏味高深难懂的专业性报告之余，还力图用大白话和丰富浅显的例子解释给在座的本科学弟学妹们。陆持想通过这次演讲，告诉斯坦福的学弟学妹，以及那些正在观望的民众，M国房市真的不会高枕无忧。

    为了做到这一点，陆持抛弃了他管用的数据模型和数学公式以及高深的金融理论，直接给出了两个即便是中学生都能弄懂的数据——

    第一个就是贷款人信用评分。按照银行和贷款机构的相关规定，他们会给每一位想要买房的贷款人评分。一般情况下，只有分数高，还款能力好的优良客户才会通过审核，发放贷款。然而现在的情况是，M国政府为了推动房市的增长，银行和贷款机构为了更大的利益，在发放贷款时根本不考虑客户的还款能力。一些没有稳定收入的低收入人群，信用级别非常差的违约常客也可以拿到贷款。而这样的决定则意味着一旦遇上危机，这些人会立刻丧失还款能力。也就是说，一旦发生危机，那些发放贷款的银行和贷款机构根本就不能保证顺利回收贷款，他们能得到的只是一栋栋没有换完贷款的房子。届时这些房子就会成为银行的不良资产包的一员，并且占据极大的份额。

    然而，M国的银行和金融机构为了卖出更多的次级债券，不惜串通评级机构，将这些原本就没有资格获得贷款的客户，还有那些由隐藏风险非常大的贷款合同打包的次贷债券纷纷评为AAA级别的优质债券售卖给更多的股民分摊风险。

    陆持给出的第二个数据就是房贷可变利率。一般情况下，贷款人从银行拿到购房贷款后，还款时是要加上利息的。并且这个利息会随着行情的变化而浮动。陆持发现，在银行和贷款机构发放的房屋贷款中，这个房贷利率也是在不断变化的。然而跟普遍认识上的随行就市不同，银行及贷款机构发放给这些客户的贷款利率是逐渐递增的。也就是说，刚开始几个月的利息很低，越到后面利率越高，直到还款人根本还不起贷款。打个比方，就跟高利贷利滚利差不多。

    房贷利率的不断增加直接导致房价的虚高。而这种虚高并非是由市场决定的正常价格，而是由人为推动的。换句话说，这些房子本身的价值与贷款价格并不匹配。而是次级债券推出以后，M国各大银行和金融机构为了刺激房价不断上涨，不顾市场的客观规律，也不顾贷款人的资质，刻意放宽贷款政策，鼓励客户置办越来越多的房产，以及引入一大批信用不良的客户购买房屋办理高利率贷款所引起的虚假繁荣——就是在人为制造M国的房市繁荣泡沫。

    一旦泡沫破碎，就会导致房价下跌，那些手中拥有几套房产，有几份贷款要还的客户根本无法偿还越来越高的贷款利息。在大盘都在跌的情况下，估计这些客户也没有办法将价值下跌的房产转卖给其他人。最后的结果就是大量偿还不起贷款的客户们纷纷弃房逃跑，或者辛苦供养的房产被银行和贷款机构回收。银行和贷款机构的不良资产包扩大，但是资金链可能会断裂。大量金融机构的资金链断裂将直接导致经济的崩盘——次贷危机就此爆发。

    陆持的演讲论据详实例子生动，听得一众学弟学妹们目瞪狗呆的同时，也如醍醐灌顶恍然大悟。

    而不出陆持所料，在演讲结束后，他的一番论据也在社会引起轩然大波。原本还懵懵懂懂的股民们也都明白了陆持想要做空M国房市的底气所在。一些股民心生动摇，甚至想要尽快抛售手中的房产和次级债券。然而事不凑巧——